Kontrola právního stavu nemovitosti: Co je dobré vědět před podpisem smlouvy?
- misazychovaworking
- 31. 3.
- Minut čtení: 4
Koupě nemovitosti je zásadní životní krok – ať už ji financujete hypotékou, nebo platíte z vlastních prostředků. Většina lidí se zaměří na technický stav nemovitosti, ale neméně důležitý je její právní stav. Právě zde často vznikají komplikace, které mohou zkomplikovat nebo zcela zablokovat převod vlastnictví a možnost financování.
Na co si dát pozor?
1. Zástavní práva
Na nemovitosti může být zástava nejen ve prospěch banky prodávajícího, ale i jiných věřitelů, od nebankovních institucí až po fyzické osoby. Je důležité přesně vědět, jak se s těmito závazky naloží. Může jít:
- o jejich uhrazení a výmaz z katastru nemovitostí ještě před převodem;
- o dále o dohodu, že závazek přejde na kupujícího nebo
- o nejběžnější případ, kdy závazek bude vypořádán a vymazán při převodu – vždy však za přesně daných podmínek, které musí být ošetřeny smluvně a vždy i s vědomím banky.
2. Věcná břemena
Věcné břemeno je právo třetí osoby k vaší nemovitosti – typicky právo dožití, užívání části nemovitosti, nebo přístup přes pozemek. Tyto závazky často přecházejí na nového vlastníka. Zásadní je zjistit nejen, jaké břemeno existuje, ale i jaký má praktický dopad. Některá břemena omezují možnost nemovitost plně využívat nebo dokonce znemožňují její financování hypotékou.Věcná břemena by měla být jasně identifikována a kupující by měl dopředu vědět, s čím se zavazuje žít – doslova.
3. Exekuce či jiné dluhy
Záznam o exekuci znamená zásadní překážku převodu a je nutné ji vyřešit ještě před prodejem. Exekuce se zapisují do katastru nemovitostí a je možné je dohledat na příslušných úřadech.
Je rovněž nutné ověřit a ujistit se, zda neexistují žádné další skryté dluhy, či finanční závazky prodávajícího, které mohou ohrozit hladký průběh transakce.
4. Vlastnická práva a spoluvlastnictví
Je důležité ověřit, zda prodávající je skutečným a výlučným vlastníkem nemovitosti a má právo ji prodat.
Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, je třeba souhlas všech spoluvlastníků s prodejem, včetně jejich podpisu na kupní smlouvě.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat nemovitostem, které jsou součástí dědického řízení, nebo o které se vede soudní spor o vlastnictví – v těchto případech není možné bez jasného právního vypořádání vlastnictví převést.
Tyto skutečnosti často nejsou na první pohled patrné, a proto doporučuji vždy ověřit právní historii a aktuální stav nemovitosti u odborníka.
5. Kupní smlouva a advokátní úschova
Kupní smlouva je klíčovým dokumentem celé transakce – nestačí ji "někde stáhnout z internetu". Musí reflektovat konkrétní situaci nemovitosti, řešit zástavy, splatnost kupní ceny, předání nemovitosti i případné sankce za porušení dohod.
Pro samotný převod peněz doporučuji využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu (Pozn. Realitní úschově se zpravidla doporučuje vyhnout, protože není dostatečně nezávislá a neposkytuje právní jistotu). Jde o bezpečný mechanismus, který chrání obě strany – prodávající má jistotu, že peníze budou připraveny, a kupující ví, že budou vyplaceny až ve chvíli, kdy je právní převod bezvadný. Úschova tak snižuje riziko podvodu nebo jednostranného nedodržení dohody.
A pozor – smlouvy by měl vždy sepisovat advokát, který se specializuje na realitní právo. Ne každý právník má s touto oblastí zkušenosti. Vrtat zub taky nejdete k očaři – i když oba studovali stejnou školu. Právníci nejsou výjimkou. Chcete-li mít jistotu, že bude vše po právní stránce v pořádku, vybírejte specialistu, ne jen „někoho s titulem JUDr.“
Jak postupovat při kontrole právního stavu nemovitosti?
Vyžádejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí – Získáte přehled o všech právních omezeních na nemovitosti.
Zjistěte, zda na nemovitosti neváznou exekuce či jiné dluhy – Můžete se obrátit na příslušné úřady nebo oslovit právníka, který prověří stav nemovitosti.
Zkontrolujte, zda na nemovitosti nejsou skrytá věcná břemena – Některá břemena nemusí být zřejmá na první pohled, proto je dobré se poradit s odborníkem.
Ověřte platnost všech dokumentů a smluv – Ujistěte se, že všechny smlouvy jsou správně sepsané a neobsahují nejasné či nevýhodné podmínky.
Konzultujte vše s právním specialistou – Specialista na nemovitostní právo vám pomůže předejít problémům a zajistí bezpečný převod nemovitosti.
Zjistěte, zda na nemovitosti nejsou právní vady vlastnictví – Ověřte dědická řízení, spoluvlastnictví a případné majetkové spory.
Prověřte stavební historii a plánované změny v okolí – Informujte se, zda se neplánují stavební úpravy nebo změny územního plánu, které by mohly ovlivnit hodnotu nemovitosti.
Co ještě nezanedbat?
Přístup k nemovitosti – Zkontrolujte, zda k domu či bytu vede veřejná komunikace nebo je zajištěno věcné břemeno přístupu.
Stavební a užívací povolení – Ujistěte se, že stavba je zkolaudovaná a odpovídá stavební dokumentaci. Jakýkoli nesoulad mezi skutečností a zapsanými údaji může být překážkou nejen pro hypotéku, ale i pro samotné legální užívání nemovitosti.
Změny v územním plánu – Ověřte, zda se v okolí neplánují zásadní změny, které by mohly ovlivnit hodnotu nemovitosti či její využitelnost (např. dálnice, průmyslová zóna).
Předkupní práva – Zjistěte, zda nemovitost nepodléhá předkupnímu právu jiných osob nebo institucí.
Historie vlastnictví – Prověřte, zda nedošlo k podezřelým převodům (např. rychlý sled prodejů může naznačovat právní problémy).
Proč to neřešit sám?
Je přirozené, že se člověk snaží ušetřit. Ale v oblasti práva a financí platí, že neznalost neomlouvá.I drobná chyba může znamenat ztrátu stovek tisíc nebo i nemožnost nemovitost vůbec převést. Proto doporučuji: Nechte si právní stav nemovitosti zkontrolovat odborníkem – právníkem nebo specialistou na realitní financování.
Závěr
Často se lidé mylně domnívají, že pokud banka při sjednání původní hypotéky nemovitost prověřila, je nyní vše v pořádku. To však nemusí být pravda – mezitím mohla být na nemovitost uvalena exekuce nebo vzniknout jiná právní komplikace. Proto je potřeba výše uvedené nepodceňovat a vždy důkladně prověřit veškeré právní aspekty spojené s koupí nemovitosti. Důkladná kontrola právního stavu vám pomůže nejen ochránit vaši investici, ale také předejít budoucím komplikacím. Jedině tak se vyhnete nepříjemným překvapením a zajistíte si bezproblémový převod vlastnictví.
Comments